永旺的“轻资产”生意经：为何蔡甸赢，盘龙城输？

whmg

同样是在武汉寻求引进永旺，盘龙城项目因日方不愿合资建设而陷入停滞，而蔡甸区却成功签约并将合作模式写入土地出让文件。2026年4月，黄陂区官方在市民热线平台明确回复：盘龙城引入永旺梦乐城的合作，目前已宣告暂时搁置。合作受阻的核心原因十分清晰：地块投资方要求日资永旺株式会社以合资共建的模式参与项目开发；但永旺方面坚持自身在武汉一贯的轻资产运营模式。

另一边，蔡甸项目在2023年武汉四季度招商引资项目签约大会上正式签约。根据此前消息，临嶂大道地铁站A口有望成为项目的选址地。这个差异揭示了永旺在中国市场怎样的扩张策略与商业算盘？

永旺计划到2030年将武汉的永旺梦乐城增至7家。武汉是日本永旺梦乐城株式会社在中国最重要的发展区域，已经相继开业了永旺梦乐城武汉金银潭（2014年）、永旺梦乐城武汉经开（2015年）、永旺梦乐城武汉金桥（2017年），以及永旺梦乐城武汉江夏（2023年）四座购物中心。“轻资产运营”是贯穿其扩张的核心线索，但不同区域、不同合作伙伴面对这套逻辑时，得到的却是截然不同的结果。

模式解剖：永旺在武汉的“轻资产”合作图谱

武汉已开业的4家永旺梦乐城有着共同的操作模式。永旺梦乐城武汉金银潭店、经开店、金桥店、江夏店，均由本地投资方拿地建设商场物业，永旺仅负责租赁场地、后续运营管理与品牌授权，全程不参与地块投资、合资建房。以经开店为例，该店于2015年12月10日开业，建筑面积约27.46万平方米，配备约4600个停车位。截至2024年，该店日均客流超7万人次，年营业额突破50亿元。

这种模式在业内被称为“轻资产”——商业公司不再自己拿地建房，而是租赁他人建筑。2020年江夏永旺开始在网上发酵时，很多网友留言询问为啥签约3年还不开工，江夏官方回复在推进中。2021年，江夏永旺项目正式开建，由美联集团负责投资修建，项目建成后，永旺集团租赁永联的建筑开办梦乐城。万达集团在黄陂盘龙城开设的万达广场就是这样操作。

盘龙城项目的“卡壳”环节在于模式选择。该地块主要投资方要求品牌方日资永旺株式会社与其合资建设，而日资永旺株式会社以本市江汉、江岸、经开梦乐城都是投资方代建，永旺株式会社仅租赁物业、管理经营、品牌授权的轻资产既往模式为由，不愿合资建设。浙江精工集团希望双方合股、共同投资、共担风险，永旺则坚持精工全额投资，永旺只以品牌+管理+供应链入股，走标准轻资产路线。

永旺模式的核心边界清晰可见：只运营，不持有（或极少持有）物业产权。盘龙城精工地块，为工业用地，黄陂目前已经调整了土地用途，将精工地块和其北面的一块地调整为商业、住宅和教育用地。但精工地块目前还没有任何搬迁的迹象，代表黄陂永旺项目还没有走到准备开工的阶段。也就是说，盘龙城精工一日不搬迁，黄陂永旺一日就不会落地。

战略纵深：永旺为何对“轻资产”模式如此执着？

从集团财务结构视角观察，永旺集团近十二个月的资本回报率在2025年11月达到了4.5%的峰值。2021年至2025年的财年永旺集团的资本回报率为3.7%，过去5年，永旺集团的资本回报率在2025年11月达到了4.5%的峰值。轻资产模式在保障其现金流稳定、降低资产负债率、提升投资回报率方面发挥着关键作用。

风险偏好与管控是另一个维度。零售业面临周期性风险和市场不确定性，轻资产模式能够将最大的风险——物业贬值、市场波动导致的资产沉没——转移给开发商或业主。永旺专注于其擅长的商业运营与品牌管理，避免了重资产持有带来的资金压力。2025年，永旺（香港）百货有限公司收入为77.95亿港元，同比下降了3.71%，连续三年收入下降，但是去年降幅有所收窄；净亏损为3.24亿港元，亏损收窄了4.06%。

扩张速度与灵活性是轻资产模式的另一优势。这种模式使永旺能够以更少的资本撬动更快的网络布局。永旺梦乐城在2023年7月31日公布了未来三年的开店计划，表示将在2023年至2025年间，在湖北武汉和浙江杭州各新开1家门店，同时在湖南长沙新开2家门店。截至2025年11月，永旺梦乐城在中国运营的购物中心数量为23家。

永旺在资金流动性方面面临一定压力。2025年，永旺录得净亏损3.54亿港元，经营活动及租赁负债项下净现金流出2.55亿港元，流动负债净额为15.60亿港元。其尚欠控股股东日本永旺合计5.45亿港元贷款，其中6563万港元将于2026年6月到期，4.79亿港元将于2027年2月到期。永旺表示，其自身现金流与资产无法覆盖日常运营及债务偿还需求，持续经营依赖控股股东的财务支持。

选址逻辑：为何是蔡甸城关？

对比武汉各新兴区域的商业饱和度，蔡甸城关相对空白的竞争环境为永旺提供了市场先机。2025年武汉地区商业体开业节奏呈现明显“前低后高、单点爆发”特征，光谷东、盘龙城等区域商业竞争日趋激烈。9月25日，杉杉商业集团在华中区域的首个“滨湖奥莱”——武汉杉杉奥特莱斯正式开门迎客。仅仅一天之后，被誉为龙湖集团全国最高标准天街之一的武汉龙湖滨江天街也盛大启幕。在接下来的短短4天中，武汉又“上新”了两家购物中心，分别是地处盘龙城核心生活区的武汉德成生活中心和位于武汉光谷中心城的KICPARK创新天地商业公园。

蔡甸区的人口结构、收入水平、消费习惯及未来增长潜力与永旺的中档家庭消费定位相匹配。2025年，蔡甸区预计完成地区生产总值700亿元、增长7%左右，社会消费品零售总额增长7%，多项重点经济指标增幅走在全市前列。全年签约入库重点产业项目81个，其中68个项目顺利开工，开工率达84%，签约金额403.1亿元，产业项目到位资金418.6亿元；社会消费品零售总额完成282.37亿元，同比增长5.5%，高于全市1个百分点，全市排名第3，新城区排名第2。

政府合作与条款保障是蔡甸项目成功的关键。蔡甸区将“开发商建设、永旺运营”模式写入土地出让条件，这一举措降低了永旺的谈判成本和未来不确定性，体现了区域对优质商业配套的强烈需求。蔡甸区商务局官方账号发布《蔡甸街道：兴业赋能打造宜居宜业现代城》一文明确提出，当地正攻坚“项目清障”难题，通过推进飞宏达公司（金色华府项目开发主体）破产清算、协调永旺梦乐城项目落地开工等举措，以重点商圈的突破性进展重塑城关商业格局。

从获取的司法信息显示，武汉市蔡甸区人民法院已在2025年9月完成飞宏达公司破产清算的核心裁定流程。这意味着项目落地的制度性障碍正在被清除。

模式的双刃剑：对合作方意味着什么？

对地**府和区域而言，快速导入成熟商业品牌能够带动区域成熟、提升土地价值、满足居民需求，实现“共赢”的一面。永旺梦乐城成为武汉“亲子家庭”的好去处、行业里“别人家”的商场，经开店是永旺梦乐城中营业收入的NO.1，2021年营业额突破50亿元。如今已运营9年，永旺梦乐城为何成为武汉商业「特别的存在」？一个工作日的下午，实地探访经开店可以看到，1楼的综合百货超市区域是购物中心内客流最为密集的地方。

对开发商而言，挑战与风险同时存在。开发商承担了所有的建设成本、资金压力及长期资产持有风险。其收益高度依赖于永旺的运营成功和长期租约的履行，可能存在租金回报率与投资成本不匹配的风险。如果永旺能承租20多年，商场建设的成本就可以回来，但问题在于开发商是否愿意承担这一长期风险。

合作不对等性的探讨值得关注。在谈判中，永旺作为强势品牌方所拥有的议价权，与开发商或区域对品牌引流效应的依赖，构成了一种结构性的不对等。盘龙城项目停滞的核心在于，浙江精工集团为何不愿意自己建设商场然后再租给永旺？是自身实力不够，还是对盘龙城永旺的市场前景不看好？永旺在武汉已经开业的4家梦乐城都是美联集团建商场，永旺承租的模式。以前地产形势好，美联集团通过住宅开发可以凑集商场的建设资金。

结论与展望

永旺轻资产扩张逻辑的实质是一种将自身核心能力——商业运营——最大化，同时将资本和风险外部化的精明战略。这种模式的成功高度依赖于对合作方的精准选择：需要有实力且愿意承担重资产的开发商，以及对终端市场的精准判断，如蔡甸的选址。

该模式在武汉商业市场的实践表明，永旺能够通过轻资产模式快速布局，但前提是合作方接受其游戏规则。盘龙城项目的停滞与蔡甸项目的推进形成了鲜明对比，这背后是不同区域、不同投资方对风险承担意愿的差异。

永旺这种“稳赚不赔”的轻资产模式，对渴望商业配套的区域和承担重资产的开发商来说，究竟是优势互补的双赢，还是一场权利与风险不对等的合作？